Dinero de Hacienda a tu bolsillo, 1

En mi última inversión, un piso alquilado por habitaciones, no voy a pagar nada a Hacienda por los primeros meses de alquiler en 2024.

En 2025 tampoco. Y mi primo no es un inspector prevaricador que tenga especial estima a este humilde youtuber. Ajolá!

Venga, Álex, no me jodas, ¿tú también vendes humo y caes en el clickbait?

No, ¡nunca! Tengo un problema con la mentira. Mi memoria es pésima. Espero que no sea un principio de ese alemán cabrón que roba cosas… El caso, que cuando miento me pillan en seguida porque no me acuerdo de lo que dije la primera vez, así que digo siempre la verdad y soy consistente.

Hace varios mails te dije que desde el punto de vista de la rentabilidad conviene NO reformar. Así te apalancas más y el ROCE sube. Pero que sin embargo yo suelo comprar viviendas para entrar con un palo. Básicamente es porque así negocio mejor el precio.

Pero la reforma también me ayuda a pagar menos impuestos, porque se mete como gasto deducible en el ejercicio. Y claro, cuando te gastas más de 20.000 pavos, pues es mucha deducción.

Cuando hablamos de impuestos conozco a dos tipos de inversores: el que no los entiende y cuando se lo explicas pone cara de cabra asomada a un barranco, y el que se obsesiona con ellos. Este último es un perfil interesante. La hipoteca y el inmueble se la pelan. Lo que importa es cuanto se paga al fisco.

Espero que seas un tercer perfil más equilibrado.

Algo que reformas lo puede considerar Hacienda como un mantenimiento o como una mejora. Tienen un tratamiento muy diferente. Si es mantenimiento lo podrás meter como gasto deducible en el año, y si es mejora te entrará como amortización durante 33 años, es decir, a un tres por ciento anual.

¡Cambia mucho la cosa, ehh! Entonces si estamos explotando el piso por alquiler lo metemos todo como mantenimiento y si hacemos un flip, como mejora, reduciendo la ganancia patrimonial. Y ya está, qué listo soy.

Bueno, ahora viene cuando la matan. Hacienda no deja nada claro qué es cada cosa. Copio parte de sus escritos:

“Gastos de conservación y reparación son los efectuados regularmente con la finalidad de mantener el uso normal de los bienes materiales, tales como el pintado, revoco o arreglo de instalaciones, así como los de sustitución de elementos, como instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad y otros. Se entiende por mejora el conjunto de actividades mediante las que se produce una alteración en un elemento del inmovilizado, aumentando su anterior eficiencia productiva”.

¡Hostia…! Ahora es a mí a quien se le está poniendo cara de cabra. Espera que busco más literatura fiscal:

“Constituyen reparaciones y conservaciones las destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad productiva o de uso, mientras que cabe considerar como ampliaciones o mejoras las que redundan, bien en un aumento de la capacidad o habitabilidad del inmueble, bien en un alargamiento de su vida útil”.

Joder, pues ahora tengo más dudas. ¿No podrían ser más específicos? Porque…si cambio una puerta interior de esas finas con cartón de panal de abeja por dentro, del año setenta, por una maciza lacada de cuatro pernios, ¿estoy alargando la vida útil o manteniéndola? ¿Estoy aumentando la eficiencia productiva de la puerta?

Esto… ¿qué carajo es la eficiencia productiva de una puerta? Igual es que cuando se enfada alguien y lo paga con un puñetazo la puerta maciza no se rompe a menos que sea Topuria y a la hueca le abres eso, un hueco. ¿No?

Un puñetazo le daba yo al que redactó esa mierda oficial. Qué violento estoy…disculpa, es que con lo fácil que podrían hacerlo ya son ganas de liar a la gente…

Te resumo lo que yo aplico. Un gasto de mantenimiento se da cuando sustituyes o reparas algo que ya estaba en la vivienda. Por ejemplo una sustitución de las tuberías, de la electricidad o el alicatado viejo de un baño o cocina, la colocación de un suelo laminado o el cambio de puertas interiores.

Una mejora o ampliación ocurre cuando añades algo que no existía. Ejemplos típicos son la instalación de un sistema de calefacción donde no había, o el cerramiento de una terraza. Un ascensor nuevo que la comunidad coloca y te cobran en forma de derrama durante dos años también cae en este grupo.

Y…una ventana de madera con cristal simple y persiana sesentera con cuerda que la sustituyes por una de aluminio con rotura de puente térmico, cristal de seguridad laminado triple con butilo y persiana motorizada, ¿qué es?

Pues depende de cómo lo argumentes y del persono que te toque si te llega un requerimiento. Ahhh. ¿Depende al final de tu primo el inspector honorable? Sí.

Porque la normativa fiscal deja mucho a la interpretación del colega. Como en el fútbol. Es el árbitro el que tiene que decidir si una carga es proporcionada, a destiempo, o se hace con la intención de desestabilizar al rival y no de jugar el balón. Maandeee?? Pero si un jugador mide 1,90 y pesa 85 Kgs y el otro 1,70 y 20 Kgs menos, y el primero quiere jugar el balón pero manda a por pipas al segundo, ¿es falta? Ehhhhh…que lo decida el arbi J

Entonces, si no quieres desplegar tu violencia física contra el árbitro, ¿por qué contra el pobre funcionario inspector de Hacienda sí?

Porque en principio el árbitro no está incentivado a pitar faltas. El funcionario sí. Una parte variable de su sueldo está basada en la cantidad por sanciones, independientemente de que posteriormente se revoquen o reduzcan en instancias administrativas o judiciales. Es decir, tenga o no razón.

Flipa. Si quieres saber más échale un vistazo al documental “Hechos probados”.

Volviendo a la ventana: tienden a considerar que si es un elemento que existía se trata de mantenimiento. Aunque si estás con un flip puedes intentar justificar la mejora del aislamiento con un certificado energético antes y después, detallar muy bien las características de la nueva ventana y de lo que había…y demostrar que ha habido un aumento de la eficiencia productiva 😂

Como yo me dedico al alquiler trato de meterlo todo como mantenimiento. Te contaré en el próximo mail el resultado real del piso mencionado, como afecta a los otros y a mis rentas del trabajo. Y lo que suelo indicar en mis facturas para centrar el tiro y maximizar mis opciones