¿Piso barato a reformar o reformado más caro?

Este artículo será más corto. Que me han dicho que soy muuuuu pesao. Que hoy la gente se dispersa y no se concentra. Bueno, pienso que tú no eres así, que te lees mis artículos enteritos. Pero hoy, cortito.

Eso sí, intenso; igual tienes que leer algunas partes tres veces, y volvemos a las mismas porque equivale a uno largo 😂

Me encantan las reformas, ver cómo un patito feo se convierte en un cisne. Y comprar barato un piso donde “hay que entrar con un palo” y dejarlo como un lugar en el que la gente desea vivir.

Es que eso de dar porrazos es muy estimulante. ¿Has usado alguna vez un martillo picador para abrir una roza en una pared? Es la leche, te sientes Terminator, te liberas, es…como el sexo…! Bueno no, me he colao, como eso no. Es lo que tenemos los andaluces, que nos embalamos y exageramos.

Pero, ¿qué es más rentable, comprar un piso con un buen descuento al que hay que hacerle una reforma integral o uno más caro al que solo hacerle un lavado de cara?

La respuesta tiene varias aristas…Me centraré en el aspecto financiero. Y no hay nada mejor que comparar dos inversiones con sus numeritos. El piso A se compra en 80.000 € y le hace falta una reforma de 20.000 €. El piso B se compra en 110.000 € pero no le hace falta reforma.

¡Hombre, es que si comparamos con uno de 100k que no requiera reforma es trampa! Digo yo que será un poquito más caro al no tener que hacerle gran cosa, ¿no? Pues eso.

Seguimos. Contemos en ambos casos estos elementos comunes:

• Andalucía, con su 7% de ITP.

• Ambos se alquilan a 700 € y tienen 150 € de gastos al mes (comunidad, IBI, mantenimiento, seguros, etc).

• Si hipotecamos lo hacemos al 2,5% fijo en 30 años.

Sin hipoteca

Piso A con reforma. Pongo capital propio de 106k, deja cashflow de 500 € y ROCE de 5,7%

Piso B sin reforma. Pongo capital propio de 118k, deja cashflow de 500 € y ROCE de 5,1%

Con hipoteca del 80%

Piso A con reforma. Pongo capital propio de 43k, deja cashflow de 270 € y ROCE de 10,8%

Piso B sin reforma. Pongo capital propio de 31k, deja cashflow de 180 € y ROCE de 13,3%

Con hipoteca del 90%

Piso A con reforma. Pongo capital propio de 35k, deja cashflow de 240 € y ROCE de 12,8%

Piso B sin reforma. Pongo capital propio de 20k, deja cashflow de 140 € y ROCE de 19,4%

¿Ves el patrón?

En el caso de que apalanquemos nuestra inversión, y cuanto más financiemos será más extremo, el piso al que no hay que hacerle reforma arroja mayor rentabilidad total sobre el capital propio y además tengo que poner menos dinero ahorrado para comprar.

Si me rasco menos el bolsillo puedo escalar más rápido. Además, yo en los bolsillos tengo…¡¡cocodrilos!! Si esto lo hago con modelos más agresivos, como el alquiler por habitaciones, se dispara la rentabilidad.

Hostia. Incluso con ese piso B más caro que el A terminado.

Hostia. ¿¿Y yo qué carajo hago entonces hablando de reformas??

Fácil.

Porque no todo el mundo va buscando siempre el máximo ROCE.

Puede que persiga un mayor cashflow para vivir antes de las rentas.

Y revalorización.

Y al menos otros cuatro aspectos cualitativos importantísimos que hacen que a todos mis pisos les haya metido un reformón de la leche.

Hablo de esos cuatro aspectos en mi formación. En mi canal no.

En la formación que lanzo una o dos veces al año. También hablo de buscar oportunidades, de cómo reformar barato, de cómo sacar un 23% de ROCE, y…

Me callo, que el artículo era cortito, ¡joder!